Квартирні афери: як уникнути та передбачити [ОГЛЯД]

Сьогодні, коли ми чуємо чи читаємо про чергову квартирну аферу, на думку спадають гучні історії «Еліти-Центру» та інших «серйозних» забудовників, які в масштабах нашої країни власне до Дубна мають досить опосередковане відношення, якщо не сказати ніякого. В нас давно звикли, що столиця живе своїм життям зі своїми королями, а в нас є свої проблеми і свої «вельможі». Проте правила, що «Дурний приклад заразний» ніхто не відміняв, і сталося те, чого варто було давно очікувати: квартирні афери докотилися і до нас. Зовсім свіжа історія про те, як родина дубенчан стала жертвою шахрая, і що робити, щоб уникнути подібних проблем.

Якщо ви маєте свою квартиру, або хочете її продати, або ж, навпаки, купити - тоді це стосується безпосередньо вас. Ви - потенційна жертва квартирних шахраїв. Якщо спершу вони полювали за квартирами алкоголіків, наркоманів і стареньких одинаків (вони неграмотні та й хто їх слухатиме?), то тепер узялися й за солідний люд, який теж дозволяє вішати собі лапшу на вуха. Шахраї навчилися бездоганно підробляти документи, складати довіреності-договори і “підбирати” своїх нотаріусів. У хід пішло навіть гіпнотизування. Тепер і в Дубна є своя історія.

В 2009 році в одній з дубенських родин бабця подарувала свою квартиру на Базарчику онуку, який вже кілька років мешкав з дружиною в Одесі. Оскільки помешканням всі члени родини були забезпечені, то й бажаючих жити в квартирі не знайшлося. Люди вирішили, що й стояти просто там помешканню не варто, нехай би приносила якийсь дохід.

Чоловік, якому й була дарована квартира за порадою друга звернувся до посередника. «Маклер», як представив свою професію чоловік, що визвався бути посередником пообіцяв знайти якнайкращий варіант продажу. Сьогодні в ріелторських конторах, що надають послуги посередника при купівлі-продажу нерухомості достатньо показати будинкову книгу, на підставі якої рієлтор і буде оцінювати приблизну вартість житла, та в ідеалі наступний раз, коли ви муситимете пускати в хід папери буде власне операція купівлі-продажу. «Маклер» же запропонував передати йому всі документи на квартиру включно з дарчою, оскільки, за його словами, в разі чого не потрібно буде зайвий раз турбувати господаря, та й до посередника з відповідними паперами в потенційних покупців більш довірливе ставлення. Ви вже знаєте, що наша історія про шахрайство, а тому зрозуміло, що нічим хорошим ця зустріч з маклером не закінчилась. Тому на ходу записуємо перше і головне правило подібних операцій: за жодних обставин під будь яким приводом ніколи не передавайте стороннім особам чи не залишайте без нагляду важливі документи.

Зрештою ідея з маклером ніяких плодів не принесла, оскільки хороший покупець ніяк не хотів знаходитись. На сімейному віче, як сказали б в давнину, вирішили квартиру здавати до кращих часів. Настали вони в 2011 році, коли на житло знайшовся хороший покупець. Власник тут же приїхав з Одеси, зібрав докупи всі необхідні папери і поніс їх по відповідних інстанціях. В шоковий стан родину завели вже в одній з перших--бюро технічної інвентаризації: виявилося, що квартира вже більш як півтора роки продана. Поволі оговтавшись від такого удару, люди почали складати всі частинки загадки докупи. Виявилося, що всі зачіпки ведуть до одного з приватних нотаріусів, який веде свої справи в містечку неподалік Дубна. Поговорюють, що він давно славиться тим, що за певні суми грошей може оформити документ будь-якого характеру не особливо задумуючись про законність такого вчинку. Саме до цього нотаріуса в 2009 році і звернувся маклер, якого тоді найняли. Маючи на руках всі документи на квартиру отримані безпосередньо рук власника, чоловік швидко знайшов їх застосування. Пізніше, навіть неозброєним оком поглянувши на папери, які тоді були перереєстровані нотаріусом, було помітно ознаки того, що над ними хтось попрацював, при чому досить невміло. Деякі дані були банально підтерті, там, де не вийшло, зловмисник зробив вид того, ніби розлилося чорнило та забруднило офіційний документ. Все не стало перепоною для того, щоб «свій» нотаріус оформив все як того нібито вимагає закон. У помешкання з'явився новий власник.

Отож, маючи на руках всі папери, законні власники житла опинилися в ситуації, коли в реальності їм вже воно не належало. Завдяки багатьом журналістським розслідуванням українці неодноразово ставали свідками того, що володіючи всіма потрібними документами домогтися правди було неможливо. Неможливо без чийогось втручання. На щастя для героя нашої розповіді, в родини знайшлися необхідні знайомі та заступники, які вирішили втрутитися в ситуацію. Кінець історії досить оптимістичний: за два дні сторонами вдалося врегулювати всі нестиковки і квартиру повернули законним власникам. Вже за тиждень вона була продана обіцяним покупцям.

«Маклер», дії якого і стали основою афери, виявився неабияким маминим синком. З'ясувалося, що увесь цей час мати шахрая, за сумісництвом вчителька (!) одного з навчальних закладів міста знала про злочинні діяння сина. Коли ситуація почала для нього пахнути смаленим, вона відправила «дитину» до Москви від гріха подалі. На перших порах жінка контактувала з законними власниками житла і обіцяла, що за якийсь час поверне їм всі кошти, які були витрачені на численні переїзди з Одеси до Дубна, на переоформлення паперів та інше, аби лише люди не писали заяву на сина до міліції. Як зізналася одна з членів родини потерпілого, останніх кілька разів спроби зустрітися з матір'ю афериста не увінчалися успіхом: жінка на дзвінки не відповідає, дверей не відчиняє, а на роботі не з'являється.

Анатомія афери

Як засвідчує практика, найбільше афер стається тоді, коли під час продажу фігурує довіреність. Тому ми змоделюємо 3 найпідступніші сценарії таких махінацій.

1. Квартира належить літній людині. Вона оформила повністю законне доручення на внука і уповноважила продати її нерухомість. Доручення дійсне на 3 роки. А через рік власник помирає. Це не знають ні покупці, ні нотаріуси, ні бюро технічної інвентаризації, бо в Україні не існує єдиної системи сповіщення відповідних інстанцій про смерть власника нерухомості. Особливо вірогідна ця ситуація, коли квартира в Дубно, а власник помер у Рівному, Львові чи ще десь.

Після смерті довірителя доручення моментально втрачає юридичну силу - і на нерухомість претендують спадкоємці. Вони, згідно зі спадковим законодавством, не можуть вступити у свої права протягом півроку з дня смерті спадкодавця. А тим часом, маючи на руках доручення, внук замовляє в БТІ необхідні для продажу документи, оформляє в нотаріуса договір купівлі-продажу і продає квартиру. Нові власники проводять капітальний ремонт (як правило, він коштує половину ціни придбаної квартири, умебльовують нове житло. Й отримують поштою скромне повідомлення зі суду - законні спадкоємці просять скасувати договір купівлі-продажу житла.

У результаті шанси нових власників виграти суд дорівнюють нулю. Катастрофічним буде й те, що задля економії держмита в договорі вказана не реально сплачена сума, а лише визначена БТІ. А онук у суді спокійно доведе: про смерть дідуся не знав, кошти отримав лише ті, вказані в договорі, хотів їх передати дідусеві, але загубив і т.д. Суд зобов'яже онука повернути “новим” власникам суму, вказану в договорі. Перспектива компенсації за ремонт узагалі примарна, бо хіба дотошні люди зберігають чеки за фарбу, плінтуси та ін.

2. Квартира належить людині, яка зараз сидить у тюрмі. Його родич отримує довіреність від зека на право продажу квартири, і цю довіреність завіряє начальник тюрми. Через декілька днів ув'язнений передумує і скасовує свою довіреність. Про це начальник установи письмово повідомляє родича. Але родич “не помічає” це повідомлення - мало де воно могло загубитися (зрештою, про його отримання може розписатися склерозна сусідка чи мама, яка “забула” передати повідомлення сину). Він тим часом успішно продає житло за вартістю БТІ (все та ж економія держмита).

А в'язень, вийшовши на волю, “здивовано” дізнається, що його житло продано, хоча довіреність він скасовував. Зек має всі шанси повернути собі житло, а нові власники житла можуть розраховувати хіба що на компенсацію тої символічної суми, зазначеної в договорі.

3. Відвертий кримінал. Чи то змовившись із власником житла, чи без його відома на декілька днів шахраї “позичають” його паспорт. Переклеївши в паспорт фотографію якогось бомжа, його ведуть до нотаріуса, де він від імені власника видає співучаснику шахрайства довіреність на право продажу житла та отримання в БТІ необхідних для цього документів.

Шахрай інсценізує втрату всіх документів і, озброєний довіреністю, виробляє дублікати. Потім під будь-яким приводом власника виманюють із помешкання (або він це робить свідомо) - аби покупці могли оглянути житло. Практикується також варіант підселення одного з шахраїв як квартиранта - аби він відповідав на дзвінки по телефону можливим покупцям.

Після оформлення у нотаріуса договору купівлі-продажу та отримання грошей весела компанія зникає, а нові власники житла через деякий час стають потерпілими по кримінальній справі. Житло залишається колишньому власнику (якщо не доведуть його співучасті в шахрайстві).

Чому в паспорт вклеюють фото “бомжа” з іншого міста? Дуже просто: в архіві нотаріуса залишається ксерокопія цього паспорта, і потім “опери” зразу впізнають свого “клієнта”.