На Рівненщині відновлюють житлове будівництво

Про гідну альтернативу інвестування у нерухомість розповів забудовник, генеральний директор ТОВ "БІЛД БУД” Фарид ГАЛЄЄВ.

— Яку вигоду отримають рівняни, ставши членами принципово нової схеми житлово-будівельного кооперативу?
— Основна перевага житлового кооперативу перед іншими способами отримати житло — мінімальна кількість третіх осіб, тобто інвесторів, які, вкладаючи гроші у будівництво, розраховують на заробіток пізніше. А чим менше тут посередників, тим менші витрати на оплату їх послуг. Насправді житлово-будівельний кооператив й відрізняється тим, що кошти на будівництво житла вкладають самі ж власники майбутніх квартир. Крім того, ЖБК підходять лише тим інвесторам, які хочуть отримати саме житло, а не прибуток. Це дає змогу їм не переплачувати вартості квартири. Відновлення давно відомої схеми житлово-будівельних кооперативів у Рівному створить гідну альтернативу іншим способам інвестування у нерухомість.

— Житлові кооперативи багатьом відомі з радянських часів, у чому ж різниця між колишньою та сучасною схемою такого об’єднання?
— А й справді, житлові кооперативи знайомі українцям як колишнім жителям СРСР набагато краще, ніж інші механізми інвестування в житлове будівництво, котрі з'явилися порівняно недавно. Правда, є й істотні відмінності між радянським варіантом ЖБК і сучасним українським: раніше статут ЖБК за наявності основних рис кооперативу (один член — один голос, колегіальне ухвалення рішень, визначення паїв членів ЖБК) не передбачав права вийти з кооперативу зі своїм паєм, що можна зробити сьогодні.

— Яким законом захищені права членів кооперативів і яким чином?
— Сучасні житлові кооперативи діють, спираючись переважно на Закон України "Про кооперацію" і характеризуються такими особливостями:
- окрім членів кооперативу, в них можуть бути асоційовані члени, що мають ті ж права, окрім права голосу на зборах (по суті це ті ж інвестори, що вклали свої гроші у будівництво житла, але безпосередньо не контролюючи забудовника);
- усі члени (окрім асоційованих) мають в кооперативі один голос незалежно від розміру паю;
- ЖБК як обслуговуючий кооператив є неприбутковою організацією.
Документом, на підставі якого діє ЖБК, є його статут. Саме у ньому обумовлюються умови і порядок вступу, а також виходу членів кооперативу. Головна умова вступу в ЖБК — внесення пайового внеску. Крім того, члени житлового кооперативу несуть витрати з організації його роботи, а тому, крім паю, треба платити і членські внески.

— З чого починається економія для члена кооперативу?
— Будувати за свої гроші, у тому числі кредитні і внесені в статутний капітал або пайовий фонд (для ЖБК), дає змогу економити кошти на створенні фондів фінансування будівництва, випуску облігацій, адмініструванні фінансово-кредитних механізмів. При цьому економія відбувається відразу в декількох напрямах. По-перше, зважаючи на відсутність додаткових витрат, пов'язаних із застосуванням кредитних механізмів фінансування будівництва. По-друге, за рахунок податків, завдяки неприбутковому статусу житлового кооперативу. А по-третє, ЖБК має право отримати земельну ділянку для житлового будівництва у власність безкоштовно (стаття 41 Земельного кодексу України).

— Як відбувається передача об'єкта від забудовника до житлового кооперативу?
— Якщо забудовник зацікавлений відновити будівництво, яке свого часу зупинилося, й для цього є достатньо засобів, пропонується цілий перелік дій, при яких враховуються особливості окремо взятого випадку.

По-перше, забудовник оформляє право власності на об'єкт незавершеного будівництва (ОНБ) на підставі ч. 3 ст. 331 ЦКУ 1. Цією нормою передбачено, що до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, устаткування і т.п., які були використані у процесі цього будівництва. У разі потреби відмічена особа може укласти договір відносно ОНБ, право власності на який реєструється органом, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно на підставі документів, які підтверджують право власності або користування земельною ділянкою, проектно-кошторисної документації, а також документів, які містять опис ОНБ.

По-друге, після реєстрації прав на ОНБ забудовник продає його як нерухоме майно ЖБК. Одночасно з договором купівлі-продажу між забудовником і ЖБК укладається угода про переклад боргу перед інвесторами на ЖБК (зазвичай за згодою інвесторів — ст. 520 ЦКУ), причому сума такого боргу відповідає вартості ОНБ. Відповідно до цієї угоди відбувається погашення заборгованості ЖБК перед забудовником за договором купівлі-продажу ОНБ.

По-третє, при вступі до ЖБК інвестори вносили як пайові внески свої майнові права на квартири, а це не що інше, як право вимагати від забудовника квартиру у вже побудованому житловому будинку. Тобто замість інвесторів ці права кредитора переходять до ЖБК. А після того, як забудовник відповідно до відміченої угоди перевів борг за квартири на ЖБК, то фактично в (кооперативу) одній особі відбулося об'єднання боржника і кредитора, а зобов'язання з передачі квартир припинилися (ст. 606 ЦКУ).

— Яким чином продовжується будівництво, коли замовником стає сам кооператив?
— Тепер, щоб продовжити будівництво, кооперативу необхідно переоформити на себе права на земельну ділянку під забудову (маючи право власності на ОНБ, це буде нескладно зробити) і всю дозвільну документацію на будівництво. Ставши замовником будівництва, ЖБК зможе укласти з генпідрядником договір підряду.

Слід також зауважити, що, згідно зі ст. 41 ЗКУ, ЖБК має право на безоплатне отримання у власність земельної ділянки (йдеться про землі державної і комунальної власності), тобто на її приватизацію. Реалізація ж цього права залежить від бажання ЖБК.

— Чи може змінюватись вартість житла, яке будується?
— Звісно, що так. Варто зазначити, що зміна вартості може бути викликана різними обставинами — наприклад, подорожчанням вартості матеріалів або наявністю невикуплених інвесторами площ. У прикладі розглянутий перший випадок. У другому випадку в ЖБК залишилися б невикуплені квартири, які в майбутньому можуть бути продані новим членом ЖБК. Можна також застосувати варіант, коли забудовник сам стає членом ЖБК й отримує у власність квартири.

Проте у будь-якому випадку використання ЖБК як способу фінансування будівництва дозволяє інвесторам добудувати будинок з мінімальними витратами — без ненадійних посередників і практично без сплати податків.

Приємною новиною є й те, що впровадження житлових кооперативів в Україні підтримують понад 30 банківських установ. Зокрема у Рівному у цьому напрямку працює "ERSTE банк" (Ліц. НБУ №224 від 27 листопада 2009 року). Для бажаючих стати членом житлового кооперативу, які не мають для цього достатньо коштів, банк пропонує покласти гроші на депозит, де сума зростатиме. Якщо ж кінцевої суми не вистачить для придбання квартири, банк надасть кредит.

— Які житлові об’єкти добудовуватимуть у Рівному за новою інвестиційною моделлю?
— За новою схемою житлового кооперативу добудовується житло на вулиці Соборній, 416. Тож житловий кооператив "Соборний" на сьогодні вже реалізовує одно-, дво- та трикімнатні квартири у 10-поверховому будинку. Цікаво й те, що майбутні власники квартир на даному етапі можуть замовити перепланування нового житла.