Дореволюційні будинки, завдяки оригінальній архітектурі, – своєрідна візитна картка кожного міста України. Іноді такі будинки називають ще «царськими». Крім того, що вони представляють історичну цінність, про що нагадують спеціальні таблички, найчастіше в них ще й живуть. Наскільки виправдана інвестиція в квартиру в «царському» будинку, що потрібно врахувати під час вибору такого житла, розберемо далі.

Що таке дореволюційний будинок

Дореволюційний будинок – житловий будинок, зведений в період з 1800 до 1917 року. На цей час припадає справжній будівельний бум, викликаний урбанізацією життя населення. Якщо раніше будівництво велося «для себе», то тепер в обіг входять прибуткові будинки, тобто багатоквартирні будівлі, призначені для здавання в оренду й отримання ренти. Типова архітектура України Відсутність типових проектів робило будинки унікальними, з оригінальними плануванням та декором. Зовні та зсередини вони прикрашалися ліпниною, особливим шиком вважалися шпалери, які клеїли навіть в парадному. У первісному вигляді такі будівлі практично не збереглися – пожежі, війна та «комунізація» призвели до значних змін всередині і зовні. Особливо це стосується планувань. У 1918-1920 роках минулого століття проводилося так зване «ущільнення» – «вилучалися надлишки житлової площі», тобто в квартиру підселювали інші сім'ї. Підселення людей з розрахунку 1 кімната на 1 дорослу людину призвело до появи комунальних квартир. У 1990-х роках сім'ї розселялися знову, квартири об'єднувалися за попереднім планом.

Усі ці процеси міняли кімнатність, загальне планування і вигляд квартир: збивалася ліпнина, розбиралися печі опалення тощо. З 1897 по 1917 роки в Києві було побудовано приблизно 1926 дохідних будинків. Їх обладнували за останнім словом техніки: ліфт, телефон, електрика, пічне опалення, каміни, окремі кімнати для прислуги, холодильні камери. Перший і другий поверхи здавалися під комерцію: магазини, перукарні, контори.

Особливості дореволюційних будинків

Кожен власник руками архітектора зводив відмінну від інших будівлю, але загальні риси виділити можна. «Царські» будинки будувалися одно- і багатосекційними. Спочатку односекційні будинки представляли собою багатоповерхові будівлі з двома-чотирма квартирами на поверсі. Згодом на зміну їм прийшли односекційні будинки з однією квартирою на поверх, в якій було 6-13 кімнат. Багатосекційні будинки складалися з двох-трьох секцій, будувалися на розі вулиці, тяглися вздовж дороги або представляли собою замкнутий «колодязь». Розмір кімнат досягав 30-40 кв. м, а житлова площа квартири становила близько 150 кв. м. Приміщення на 3-5 кімнат вважалися середніми, більш забезпечені люди вибирали великі квартири. «Коридорна система» – багато кімнат виходили дверима в загальний коридор. Застосовувалася вона для прибуткових будинків-готелів з порівняно невеликими кімнатами – 10-15 кв. м. Парадні сходи, вікна віталень і кабінетів виходили на вулицю, «чорний» вхід, кухня і підсобні приміщення дивилися на подвір'я. Будинки будувалися з цегли, товщина стін в них досягає 0,8-1 м. Висота стель в квартирах різна і залежить від поверху. Перші чотири поверхи вважалися ходовими та дорогими, тому стелі досягали висоти 6 метрів. Середній показник – 4-4,5 м.

Починаючи з п'ятого поверху квартири ставали нижче – їх знімали не так охоче, а тому на будівництві намагалися заощадити. Перекриття в дореволюційних будинках бувають цегляними, залізобетонними або дерев'яними. Від матеріалу залежать техніко-експлуатаційні характеристики. Найміцніші – цегляні та залізобетонні. Дерев'яні необхідно посилювати, щоб продовжити термін їхньої служби.

Плюси квартири в дореволюційному будинку

Вирішуючи придбати квартиру в дореволюційному будинку Києва або іншого міста України, зверніть увагу на переваги такого житла:
- місце розташування – центральні вулиці міста. Зручна транспортна розв'язка, можливість спокійно добиратися до будь-якого району;
- широкі цегельні стіни з низькою теплопровідністю. Взимку в них тепло, влітку прохолодно;
- пустотілі стіни між кімнатами прекрасно ізолюють звуки; продумана система вентиляції – за належного догляду в кімнатах буде приємний мікроклімат;
- невелика кількість сусідів;
- одна сторона будинку зазвичай виходить у тихий двір, іноді він огороджений від сторонніх відвідувачів хвірткою або шлагбаумом;
- планування, розраховані на комфортне проживання великої родини, високі стелі, багато вікон і світла;
- наявність підсобних приміщень – комор, гардеробних;
- в багатьох будівлях встановлені ліфти; естетична привабливість будинку.

Мінуси квартири в дореволюційному будинку

Щоб прийняти зважене рішення, врахуйте не тільки переваги, а й недоліки інвестицій у дореволюційну нерухомість:
- висока ціна – вартість 1 кв. м в Києві стартує від 30 тис. грн;
- необхідність проведення капітального ремонту – особливо в будинках з дерев'яними перекриттями;
- капремонт пов'язаний зі складнощами, адже порушення вентиляції призведе до того, що дерев'яні балки почнуть гнити та просідати;
- застарілі інженерні комунікації (електропроводка, водяні й опалювальні системи);
- погана шумоізоляція між поверхами – дерев'яні балки відмінно передають будь-яку вібрацію, чи то кроки, чи пральна машинка в режимі віджимання;
- заходи щодо поліпшення шумоізоляції можуть порушити вентиляцію перекриттів;
- нестандартні дверні та віконні отвори – встановлення дверей і вікон обійдеться дорожче, ніж в будинках типового проекту;
- необхідність стежити за своєчасним обслуговуванням вентиляції, в іншому випадку запахи вільно мігруватимуть з квартири в квартиру, створюючи дискомфорт;
- шум від проїжджої частини в центрі міста, висока концентрація вихлопних газів;
- квартири в центрі часто здаються подобово туристам, а отже, сусіди будуть постійно змінюватися і, не виключено, сильно шуміти;
- відсутність місця для організації парковки безпосередньо біля будинку через щільну сучасну забудову. Квартири в дореволюційних будинках протягом усіх років користуються попитом. У деяких вже навіть проводився капремонт, і частина проблем старих будівель вирішена.

Джерело