Дача або будинок в селі: як не мати проблем з узаконенням

Відповіді на ці та інші запитання – у консультації, яку підготував фахівець Рівненського місцевого центру з надання безоплатної правової допомоги Григорій ОСОСКАЛО.

Про юридичні нюанси “будиночку” в селі”
Садовий будинок – це будова літнього (сезонного) використання, що в питаннях нормування площі забудови, інженерного устаткування та зовнішніх конструкцій не відповідає нормативам, установленим для житлового будинку.
Дачний будинок – це житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
Порядок реєстрації права власності як на дачний, так і на садовий будинок є однаковими. Сьогодні ця процедура регулюється Законом України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127.
Член садового чи дачного кооперативу, який має у складі цього кооперативу будинок, але право власності на це нерухоме майно ще не зареєстроване, може звернутися до державного реєстратора з відповідним пакетом документів.

Що будуємо: палац або хатинку?
Розмір ділянки для будівництва будинку залежить від виду забудови. Згідно з прийнятими будівельними нормами, граничний розмір території для нової забудови повинен бути:
150 м2 і більше для блокованої забудови;
500 м2 і більше для індивідуальної житлової забудови.
До загальної площі садибної земельної ділянки входить територія, розрахована під забудову житлових будинків та господарських об’єктів.
З 1 жовтня 2019 року набрали чинності нові правила, що регламентують особливості будівництва, у тому числі дачної забудови, зокрема щодо відстані до меж ділянки, сусідніх будівель та інших споруд (ДБН Б.2.2-12:2019 “Планування та забудова територій”, затверджені наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 26.04.2019 №104).
Основні вимоги:
- межі нової садибної або дачної забудови повинні мати інтервал 3 і більше метри;
- під час зведення житлових будинків на присадибних ділянках відступ від червоних ліній магістральних вулиць повинен бути 6 метрів, житлових – 3 метри;
- проміжок від лінії суміжної земельної ділянки до стовбурів дерев, які висаджуються, повинен бути не менше 4-6 метрів.

Будинок без документів. Що робити?
Самочинним вважається будівництво, якщо його можна віднести до будь-якого з таких випадків:
- будівлю збудовано на земельній ділянці, цільове призначення якої не передбачає можливості зведення будівлі;
- будівництво виконується без декларації про початок будівельних робіт або без дозволу на виконання будівельних робіт чи без затвердженого проєкту будівництва (для складних будівель);
- виконане з істотним порушенням будівельних норм і правил (ч.1 ст.376 Цивільного кодексу України).
На сьогодні існує, зокрема, дві можливості щодо узаконення самочинно побудованих будинків в адміністративному порядку, серед них:
- узаконення будинків, збудованих до 5 серпня 1992 року;
- узаконення будинків, збудованих в період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року.
Зазначені можливості стосуються лише індивідуальних житлових, садових, дачних будинків площею до 300 м2.
Особливістю узаконення будинків, збудованих до 5 серпня 1992 року, є те, що відсутня необхідність реєстрації декларації про готовність такого будинку до експлуатації в органах Державної архітектурно-будівельної інспекції України.
Водночас громадянин має право узаконити самочинно збудований будинок шляхом звернення до суду.

Чи можна зареєструватися на дачі?
Для отримання можливості реєстрації місця проживання у будинку, його статус необхідно спочатку змінити з дачного (садового) на житловий. Переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у житлові будинки здійснюється безоплатно органами місцевого самоврядування села, селища, міста, з якими відповідні дачні поселення та садівничі товариства пов’язані адміністративно або територіально (Порядок переведення дачних і садових будинків, що відповідають державним будівельним нормам, у жилі будинки, затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 29 квітня 2015 року № 321).
Для застосування механізму переведення дачних і садових будинків у житлові будинки, необхідною передумовою є їх відповідність будівельним нормам та зміни цільового призначення земельної ділянки для індивідуального садівництва на цільове призначення для будівництва й обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.