— Під час парламентських слухань 95% присутніх у залі говорили одне — “національна трагедія” впровадження ринку землі. Це наразі так і виглядає через беззаконня у законотворчості, у виконання нині уже діючих 14 законів, через рівень корупції, відсутність ефективної судової влади і бідність, що впливає на потенційну можливість придбання землі, — зазначає голова Асоціації фермерів та приватних землевласників України Іван ТОМИЧ.
Експерт каже, що, на його думку, всі наведені причини, можуть підштовхнути Україну до невиправного кроку, який можна зробити лише один раз.
Колегу підтримує і заступник генерального директора Української аграрної конфедерації Олександр ЯРОСЛАВСЬКИЙ, який називає рішення стосовно землі історичним.
— У момент, коли дуже бідне населення, із введенням ринку землі може краще зачекати. Наразі мені це нагадує приватизацію промислових об’єктів, яка відбувалася у 1993 році, коли вже нинішні власники підприємств скуповували їх за “блок цигарок”, — наводить історичні паралелі аграрій.
Утім, сьогодні селянин, який отримав земельну ділянку, нарешті має одержати і право розпоряджатися своєю нерухомістю, своєю власністю. Звичайно, є багато ризиків із запровадженням повноцінного ринку земель сільськогосподарського призначення. Насамперед маємо зрозуміти, що земля — це вже власність. Її продавати буде не держава, а селянин. Тож виникає багато запитань — за якою ціною він її продасть? кому? чи стануть контролювати нашу українську землю іноземці?..
Тому наразі законодавець має врегулювати багато правових аспектів, пов’язаних із набуттям прав на землі сільгосппризначення.
— Є потреба у створенні спеціального регулятора ринку земель, який від імені держави дозволив би виправити багато помилок проведення земельної реформи. Ми по суті подрібнили наші черноземи. Там, де раніше було поле, котре можна було ефективно обробляти тепер клаптики. І той, хто хоче займатися агробізнесом має домовлятися з кожним селянином окремо. Це звісно незручно і перешкоджає розвитку, — каже член Ради асоціації “Земельна спілка України” Андрій МАРТИН.
Наразі в Україні до 2015 року встановлено, що в одних руках не може бути більше 100 га землі. Однак цього замало для ведення крупно-товарного сільгосподарського виробництва. Ефективним воно буде якщо бізнесмен на Поліссі матиме 700-800 га, у центральній частині — 1000-1500 га, у південних областях, Криму — 2500-3000 га. Понад ці норми будуть формуватися певні монопольні умови. Тож нині, як перехідне явище, подібні обмеження мають бути.
У будь-якій країні земельна реформа є складним і довгостроковим процесом. Президент Української аграрної конфедерації Леонід КОЗАЧЕНКО говорить, що він особисто завжди був ініціатором введення ринку землі сільськогосподарського призначення. Однак минулого року з колегами вирішив, що з цим не треба поспішати. Наразі в Україні при терміновому вирішенні питання ринку землі виникнуть проблеми, які можуть вплинути на населення і негативно позначитись на стані сільськогосподарського виробництва.
— Наприклад, треба враховувати статки власників цієї землі. Бажання продати землю буде дуже великим. Надмірна пропозиція також вплине на ціну — у максимумі вона складе $500 за гектар. І це незважаючи, що є розрахункова оцінка. Можна поставити і 20, і 30 тисяч гривень. Але це не ринкова ціна. Отож продавати землю за низькими цінами недоцільно, — каже Козаченко.
Інші цифри стосовно нинішньої вартості землі наводить заступник голови Державного агентства земельних ресурсів України Микола КАЛЮЖНИЙ. За його словами, середня ціна 1 га ріллі становить 12000 грн.
— Якщо переоцінити її за новою методикою, яку ми зараз розроблюємо, то вартість зросте мінімум у 1,5 раза — ціна буде нормативна 18-20 тисяч гривень. Відповідно зросте у 1,5 раза орендна плата. Думаю, це буде стимулом менше продавати землю, — каже чиновник.
Щоб селяни таки не поспішали продавати землю, Леонід Козаченко радить проаналізувати складові, що впливають на розвиток агробізнесу, та забезпечити його максимальний динамічний розвиток. З іншого боку, необхідно спокійно допрацювати законодавчу базу, а також обов’язково навчити власників землі користуватися законами, що регулюють земельні відносини.
Тільки після цього можна розпочинати процес приватизації землі. На ефективне впровадження його порад експерт відводить два роки часу. Звісно, можна і політично прискорити процес, але тоді треба давати відповідь на низку запитань — чи потрібна державна земельна установа, чому нині ніхто не займається 7 млн га державної землі?
Не менш важливим є і питання щодо максимальної концентрації землі в одних руках. З одного боку, не можна допустити розвитку латифундій, але з іншого — концентрація землі дозволить вести нормально бізнес і не звертати уваги на державну підтримку, яка жодного позитиву не дає. Іще одне питання — чи допускати іноземців. Наприклад, у Бразилії законом передбачено, що 49% ріллі може бути у власності іноземних компаній. Минулого року інвестиції у сільське господарство цієї країни склали $22 млрд (там 50 млн га в обробітку), а в Україні при 35 млн га в обробітку лише $40 млн.
— Якими методами ми не прописували б захист від іноземців, усе одно вони братимуть участь у процесі. Тобто якось треба його легітимізувати. Головне, щоб це впливало на ефективність сільського господарства і покращувало життя людей, — стверджує Леонід Козаченко.
Серйозною проблемою стосовно допуску на ринок іноземний капітал вважає й Андрій Мартин. Адже закордонний бізнес зараз уже готовий платити непогані гроші за українську землю. Це передусім інвестори із Південно-Східної Азії та арабських держав. Вони прагнуть забезпечити продовольчу безпеку для власних країн.
— Тому наскільки ринок буде захищений від іноземців, буде визначати ціну землі. Араби готові платити доволі дорого, і нашим селянам у чомусь це буде вигідно, але проблема у тому, що землю продати можна один раз. Купити назад буде досить проблемно, — застерігає Мартин.
Він наголошує: треба пам’ятати, що земля — це не лише економічний актив, це і ресурс людського розвитку. Якщо одна особа сконцентрує у себе землю і стане монополістом, то є загроза, що селяни стануть кріпаками.
Серед ключових питань експерт також називає і майбутній закон про ринок земель. Треба зважати, щоб прописані у ньому обмеження не погіршили інвестиційну привабливість України. Наприклад, пропонується обмежити максимальну площу земель, яка може бути у власності однієї людини.
— У нашому законопроекті ми прописали обмеження володіння відповідно до кліматичних зон: Карпати — 900-1100 га, степ — 2100 га, Полісся — 1700 га. Це розробки Національної академії сільгоспнаук, яка підрахувала, за якої площі господарство буде рентабельним, — розповідає про напрацювання Микола Калюжний. Нахвалює, що у проект внесено все найкраще з досвіду країн ЄС. Також каже, що законопроект уже витримав експертизи.
Він додає: у законопроекті виписали, що право купувати землю мають тільки фізичні особи з громадянством України та держава в особі спеціалізованої організації. Остання матиме перше право на придбання сільгоспземлі. Якщо власник паю захоче її продати, то він має обов’язково повідомити цю організацію. За півмісяця дістане відповідь: чи потрібна ділянка державі, чи купуватиме вона її чи це можуть зробити орендарі, сусіди і т.д.
Не пасе задніх у законотворчості й профільне міністерство. Днями радник міністра аграрної політики України Сергій СВЯТКО на одному з чергових “круглих столів”, присвячених земельній реформі, презентував законопроект, що дозволить використовувати довгострокову оренду земельної ділянки як заставу при оформленні кредиту. На думку фахівців Мінагропроду, їх ініціатива має посприяти залученню інвестицій в агросектор.
— Основною метою законопроекту є підвищення інвестиційної та кредитної привабливості аграрного сектору. Ним, наприклад, встановлюється мінімальний строк договору емфітевзисом у 20 років. Це забезпечить надходження значних капіталовкладень та убезпечить ґрунти від виснаження. Також законопроект встановлює мінімальну вартість права користування чужою земельною ділянкою на рівні 5% від оціночної вартості, що гарантуватиме реальному власнику стабільний прибуток. Окрім цього, він законодавчо закріплює можливість застави права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, що і має зацікавити інвесторів, — розповідає Святко.
Підбиваючи підсумок, можна сказати, що президент не відмовиться від своєї ідеї запровадити ринок земель сільгосппризначення уже з 1 січня 2012 року. Багато експертів сходяться у думці, що це буде історичний крок для України. І робити його треба доволі обережно — підготувати законодавчу базу, вирішити, чи потрібно створювати державну спеціалізовану структуру, випрацювати норми щодо кількості гектарів в одні руки, визначитися стосовно іноземного капіталу та ціни землі, передбачити та нівелювати можливі негативні соціальні наслідки реформи.
Людмила ТУРОВСЬКА, генеральний директор асоціації “Компанії “Експерт Рівне”, заслужений економіст України:
— При обговоренні будь-якої проблеми завжди є мінімум дві позиції: “за” і “проти”. “За” — відміні мораторію. Легальний ринок сільськогосподарських земельних ділянок (паїв) повинні були відкрити не сьогодні, а ще вчора. Бо будь-яка заборона (мораторій) приводить до існування тіньового ринку, продажу товару за певними схемами й позбавлення бюджету податкових надходжень. Окрім того, власник в кінці кінців повинен отримати законне право розпорядження своєю землею. Ніхто не каже, що з відміною мораторію все гарненько влаштується. Навпаки, для першопрохідців очікуємо багато неприємностей, особливо з боку недосконалості законодавчо-нормативної бази. Наприклад, при розвиненому ринку ціна й орендна плата нерухомості є функціонально залежними величинами. А як буде розвиватись ринок сільгоспземель в Україні, де орендна плата визначається згідно з нормативною оцінкою, а продаж відбувається згідно з ринковою вартістю?
“Проти” — знеціненню сільгоспземель у перші роки після відміни мораторію. Я сьогодні, консультуючи, пропоную не спішити продавати нерухомість, бо продовжується падіння її вартості (продавців є на порядок більше, ніж покупців). Сьогодні на ринку нерухомості легітимним товаром є будівлі й споруди, землі несільськогосподарського призначення і землі сільськогосподарського призначення, які не відносяться до паїв. Вартість даного майна з 2008 року нехай і різними темпами, але неухильно спадає. Якщо хтось думає, що крива вартості для сільськогосподарських земель (паїв) буде інша, помиляється. При відміні мораторію спрацюють ті ж чинники, які викликали економічну й політичну кризу, будуть впливати ті ж фактори, які властиві ринку нерухомості взагалі. Тобто на дуже короткий проміжок часу с/г землі (паї) можуть піднятися в ціні, а потім, дуже скоро, на ринок викинуть безліч с/г земельних ділянок (паїв), бо в більшості населення — суттєвий дефіцит коштів. А далі збільшення пропозиції над попитом призведе до суттєвого знецінення с/г земель — і повториться картинка, як для продажу житла за останні роки, “на пониження” вартості.
